建筑与开发按揭术语详解

建造与分期放款

建筑（分期）按揭 —— 随工程推进按阶段放款的按揭，而非一次性到位。

分期款（Draw） —— 在某个施工里程碑、工程经核验后发放的款项。

分期计划 —— 约定的放款阶段——通常为地基、封顶（lock-up）、石膏板/装修与完工。

封顶（Lock-up） —— 结构达到防风雨状态：墙体、屋顶、外门窗安装到位并可上锁。

建造期仅付息 —— 您仅就已支取的款项付息，而非全部已批额度。

进度（分期）检验 —— 放款前由估价师或工料测量师到场核验该阶段是否完成。

完工 / 入住许可 —— 市政府确认房屋符合规范、可合法居住的批准。

转出（长期）按揭 —— 建造完成后取代建筑贷款的普通按揭。

成本与预算

硬成本 —— 实体建造：人工与材料。

软成本 —— 非实体建造的一切——设计、许可、各类费用、律师、保险与利息。

应急储备 —— 用于超支与意外的预留（通常占 10–15%）。

完工所需成本 —— 完成项目仍需的资金；贷方在每期放款时核对是否仍在预算内。

利息储备 —— 预留或并入贷款的资金，用于在有租金或售房款之前支付建造期利息。

放款比率与估值

贷款成本比（LTC） —— 贷款占项目总成本的百分比；贷方设上限（如 75%）。

完工估值（ARV） —— 建成后物业的评估价值。

贷款估值比（LTV） —— 贷款占完工估值的百分比。贷方按 LTC 与 LTV 中较低者放款。

风险、法律与保险

留存款（Holdback） —— 每期放款时预留的款项——BC《建筑商留置权法》通常要求 10%——以防对未付工程款的索偿。

建筑商留置权 —— 承建商或供应商可就未付工程在业权上登记的法律索偿；留存款用以防范。

固定价合同 —— 设定总价的建造合同；贷方较偏好它而非开放式的成本加成。

建筑商风险 / 施工期保险 —— 覆盖项目建造期间的保险。

新房保修（2-5-10） —— BC 要求持牌住宅建筑商所建新房须有第三方保修。

GST 与新房退税 —— 新建房须缴 5% GST；符合条件的买家可享退税以减轻负担。

收益物业与商业

收益预测（Pro forma） —— 对建成项目的预算与收益预估：租金、支出与利润。

净营运收入（NOI） —— 租金收入减去营运支出，扣按揭还款之前。

偿债覆盖率（DSCR） —— NOI 除以债务还款；多单元与商业贷方希望稳稳高于 1.0。

资本化率（Cap rate） —— NOI 除以物业价值；收益物业的快速收益率指标。

CMHC MLI Select —— CMHC 面向 5+ 单元出租的受保融资，达到可负担、节能或无障碍目标可获更优条款。

投建房（Spec build） —— 以出售为目的的投建，而非预售或自住建造。

分区与规则

SSMUH —— 小规模多单元住房：BC 规则要求多数市政府在许多原独立屋地块允许 3–4 个单元（邻近频繁公交多达 6 个）。

建筑面积比（FSR） —— 可建楼面面积与地块面积之比；决定您能建多大。

退缩（Setback） —— 建筑与地界之间须保留的距离。

想把这些套用到您的实际项目？请看建筑与开发融资页面及其分期按揭计算器，然后告诉我您要建什么。

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